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“房价破万成常态”?宜宾人的买房困惑......

2018-07-18 10:24:49

来源:三江房产网

  7月12日的拍地硝烟正在散去,但其带来的市场效应还在发酵。刚一落锤,就有媒体仔细计算出这两个新拍地块,1w元的单价只是保本,考虑到区域内现有房源价格水平在9000元/㎡左右。至少拍地带来的直接结果,就是区域内整体房价再上一个台阶。

  除了该区域外,今年下半年到明年初,有房源的区域为:三江口、临港国际会议中心和临港挂弓山,都是被誉为门户地标的区域。

  那么问题来了,会否宜宾下半年的房价水平会“破”万大关呢?

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  “五位数”不是问题?等一下!

  房价,是个老生常谈的话题,不新鲜,当然也不缺乏热度。尤其是去年末开启的“上涨”模式,更是让人时不时就想说一下房价这事(说了就好像买得起一样)。

  自打712拍地之后,宜宾房价看涨的呼声日渐高涨,只是目前还没有相关入市的项目明确提出涨。但小编倒是觉得,从之前几次拍地必涨的经验来看,楼盘“适当上调”售价并非不可能。

  其实每次拍地,高企的地价,以这次拍出的两宗地来看,一宗地价11940元/㎡,楼面地价约5427元/㎡,另一宗成交价11720元/㎡,楼面地价约6511元/㎡。照正常的开发成本和利润来计算,这两个项目入市,破万是自然不过的事,只是看要到什么样的价位。

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  换言之,如果看到预期高地价带来的高房价产品会在未来入市,那么这种拍地对于当下楼市带来的利涨效应也是存在的。站在房企角度,如果能预期这些未来入市的房源,将以一个更高的价格入市,那只要目前自己的售价略低于新房源的最低价,那就是存在上涨空间的。

  但,这是一个理想化的模式下,单纯从供给关系来倒推市场价格变动的情况,现实情况是什么呢?房价上涨的动力,除了新拍地之外,还需要考虑实际供需关系。

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  先说供应方面,按照宜宾市房管局发布的“主城区待上市商品住房信息公布”,下半年到明年,宜宾主城还有超过3w套的新房源待入市,而从产品分析来看,还是以改善、刚改等适合中高端收入群体的房源为主。

  而这次卖出的两宗地,不管是从区位还是地块条件来说,肯定会针对高端客群。

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  那么问题就来了,到底有多大的需求才能满足这么大的房源供给呢?当新房大量入市后,供需紧张局面得以缓解后,房价是否还有“继续上涨”的动力,说白了,宜宾房价“均破”五位数,不大现实,甚至可以说,绝大多数楼盘后续的价格上涨幅度和动力比不了之前和当下的。

  一路“红”后,是否会“冷”?

  当然,房价本身都已经上涨到一定高度了,在向上走或者向下探,都需要其他刺激。

  不管之前出炉的公积金新政、棚改收回还是利率上涨等政策,从趋势上看,都是奔着调控收紧的方向去的,当然目前还没有更多证据表征这些措施或者消息,有用或者没用。政策类的调控,至少需要两到三个月的时间才能真正见到效果,尤其是这种收紧而不是放宽的政策,是属于逆市场的方式。

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  不管是需求旺盛的购房者,还是掌控话语权的房企,其实都有各自的小九九。前者可能更希望价格变动稍微缓一些,甚至不变是最好的,而后者则更看重如何挖掘更多的利润。

  从哪一方面来看,二者的需求点都是不同的,一个想低价买,一个想高价卖,在市场不好的情况下,购房者占主动,也就是2014、2015年的市场,政策调控往鼓励买房方向倾斜,就有了购房补贴。

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  如今,主城房价,从六七千起跳,现在9000的单价都快守不住了,已经有楼盘迈过了“五位数”,不得不让人疑惑,到底是需求太强还是房子太“热”了呢?

  那么问题来了,市场冷的时候,调控往“鼓励买房”的方向靠,如今市场“热”了,调控会否朝“控制买房”的方向走呢?之前的几个操作,似乎都还只是浅尝辄止,并未触及到实处。

  当然,房价的高于不高,其实也是个相对概念。宜宾人所“吐槽”的房子贵,其实并非看到其价格过高,更是看到其价格和自己的工资收入水平之间的差距。以宜宾市统计局发布的数据来看,“2017年,宜宾城镇居民人均工资性收入为17628元”,而去年末,房价水平,最高的也就是在8000元/㎡左右。今年最新的价格水平来看,主城区最高的房价为9300元/㎡(天玺项目仅4套顶楼跃层户型在售,单价约1.5-1.7万元/㎡)。

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  也就是说,宜宾主城,这大概半年时间里,高价楼盘价格上涨幅度为16%,而工资收入水平是否有类似的上涨幅度呢?

  最后说几句》》

  拍地必涨,似乎已成为共识,这不仅是针对于购房者,也是房企涨价的信号。但本就过高的房价,到底还有多大的上涨空间呢?也许,市场也将面临这一个新的问题吧!

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